Hukum Ekonomi Islam: Ijarah Muntahiya bit Tamlik

Al-Ijarah al-Muntahiyah bi al-Tamlik (IMBT) 

Dewasa ini, masyarakat banyak melakukan kontrak sewa beli (hire/lease purchase), sedangkan kontrak ini diharamkan oleh Islam. Karenanya, dibuatlah akad baru sebagai solusi yang diharapkan mampu menggantikan posisi kontrak sewa beli tersebut bagi umat Islam secara khusus, akad baru itu ialah akad ijarah muntahya bit tamlik (IMBT). IMBT merupakan kombinasi antara sewa menyewa (ijarah) dan jual beli atau hibah di akhir masa sewa. IMBT bisa juga dibilang sebagai akad sewa beli yang sesuai dengan prinsip syariah.  Pengertian IMBT secara lebih rinci adalah sebagai berikut:

1. Undang-undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, dalam Penjelasan Pasal 19 huruf f, akad Ijarah Muntahyah Bit Tamlik adalah akad penyertaan dana dalam rangka memindahkan hak guna atau manfaat dari suatu barang atau jasa berdasarkan transaksi sewa dengan opsi pemindahan kepemilikan barang.
2. Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 02 Tahun 2008 tentang Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, berdasarkan Pasal 279 yaitu “dalam akad Ijarah Muntahyah Bit Tamlik, suatu benda antara Mu’jir/pihak yang menyewakan dengan musta’jir/pihak penyewa diakhiri dengan pembelian ma’jur/objek ijarah oleh musta’jir/pihak penyewa.
3. Peraturan Bank Indonesia Nomor 9/19/PBI/2007 tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah dalam Kegiatan Penghimpunan Dana dan Penyaluran Dana Serta Pelayanan Jasa Bank Syariah dalam Penjelasan Pasal 3 diatur Ijarah Muntahyah Bit Tamlik adalah transaksi sewa menyewa antara pemilik objek sewa dan penyewa untuk mendapatkan imbalan atas objek sewa yang disewakannya dengan opsi perpindahan hak milik objek sewa.

Adapun dasar hukum ijarah mutahya bit tamlik tidak berbeda dengan dasar hukum akad ijarah yang sudah dipaparkan sebelumnya, penulis menambahkannya beberapa saja, yakni sebagai berikut.[14]

1. Surat al-Baqarah ayat 233:

“Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain maka tidak ada dosa bagimu apabila kamu memberi pembayaran menurut yang patut. Bertakwalah kamu kepada Allah dan ketahuilah bahwa Allah maha melihat apa yang kamu kerjakan.”
Maksud ayat di atas bahwa bukan air susu yang dibeli dari ibu yang menyusukan, melainkan jasa memberikan air susu kepada si anak yang dijadikan dasar manfaat dari perbuatan menyusukan itu.

2. Hadist

Diriwayatkan dari Ibnu Abbas bahwa Rasulullah bersabda: “Berbekamlah kamu, kemudian berikanlah olehmu upahnya kepada tukang bekam itu.” (Hadist Riwayat Bukhari Muslim).

3. Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah dan Peraturan Bank Indonesia Nomor 10/17/PBI/2008 tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah.
4. Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 02 Tahun 2008 tentang Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah. Peraturan ini mengatur akad ijarah secara garis besarnya.
5. Fatwa DSN-MUI yang mengatur soal IMBT dan produk lembaga keuangan syariah yang menggunakan akad IMBT di antaranya ialah:
   • Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 27/DSN-MUI/III/2002 Tentang Ijarah al-Muntahiyah bi al-Tamlik.
   • Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 90/DSN-MUI/XII/2013 Tentang Pengalihan Pembiayaan Murabahah antar Lembaga Keuangan Syariah (LKS).
   • Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 96/DSN-MUI/IV/2015 Tentang Transaksi Lindung Nilai Syariah (al-Tahawwuth al-Islami/Islamic Hedging) atas Nilai Tukar.
   • Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 02/DSN-MUI/XII/2015 Tentang Pedoman Implementasi Transaksi Lindung Nilai Syariah (al-Tahawwuth al-Islami/Islamic Hedging) atas Nilai Tukar.

Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah (KHES) mengatur persoalan ijarah muntahya bit tamlik (IMBT) tersebut dalam Pasal 322 sampai Pasal 329. Aturan tersebut diawali dengan aturan bahwa rukun IMBT sama saja dengan rukun yang diterapkan pada akad ijarah. KHES juga megatur bahwa harga ijarah dan pembelian objek akad IMBT harus ditetapkan dalam akad, serta akad akad pemindahan kepemilikan hanya dapat dilakukan setelah masa IMBT berakhir. Dengan demikian, pada akhir akad IMBT pastilah terjadi pemindahan kepemilikan dari pihak yang menyewakan menjadi milik penyewa.

Pada Pasal 327 sampai Pasal 329 Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah di atas diatur tentang penyelesaian sengketa yang terjadi antara pihak yang menyewakan dan penyewa, yakni apabila penyewa tidak bisa melunasi pembiayaan sesuai tenggat waktu yang sudah disepakati, keduanya bisa menyelesaikan hal tersebut melalui shulh atau perdamaian dan/atau pengadilan. Pengadilan dapat menentukan untuk menjual benda yang menjadi objek IMBT dengan harga pasar untuk melunasi utang penyewa. Jika harga barang melebihi sisa utang, sisanya itu harus dikembalikan kepada penyewa, serta apabila harga barang tidak cukup untuk melunasi sisa utang, penyewa tetap harus melunasi sisa utang tersebut, atau pihak yang menyewakan bisa membebaskan utang penyewa tersebut.

Pemindahan hak milik dalam ijarah bisa dilakukan dengan sala satu dari dua cara, dengan cara pihak yang menyewakan berjanji akan menjual barang yang disewakan pada akhir masa sewa atau dengan pihak yang menyewakan berjanji akan menghibahkan barang yang disewakan di akhir masa sewa. Pilihan untuk menjual barang di akhir masa sewa biasanya diambil bila kemampuan finansial penyewa untuk membayar sewa relatif kecil.

Karena sewa yang dibayarkan relatif kecil, akumulasi nilai sewa yang sudah dibayarkan sampai periode akhir masa sewa belum mencukupi harga beli barang sewa dan margin laba yang ditetapkan oleh pihak yang menyewakan (misalnya penyewa ialah bank atau lembaga pembiayaan). Pilihan untuk menghibahkan biasanya diambil bila kemampuan finansial penyewa untuk membayar sewa relatif lebih besar. Karena itu, akumulasi sewa di akhir periode sewa sudah mencukupi untuk menutup harga beli barang dan margin laba yang ditentukan oleh pihak yang menyewakan. Dengan demikian, pihak yang menyewakan dapat menghibahkan barang tersebut di akhir masa periode sewa kepada pihak penyewa.[15] Ada beberapa pelaksanaan IMBT pada bank syariah berdasarkan kompilasi SOP, yakni sebagai berikut:[16]

1. Adanya permintaan untuk menyewa barang tertentu dengan spesifikasi yang jelas, oleh nasabah kepada bank syariah.
2. Wa’ad antara bank dan nasabah untuk menyewa barang dengan harga sewa dan waktu sewa yang disepakati.
3. Bank syariah mencari barang yang diinginkan untuk disewa oleh nasabah.
4. Bank syariah menyewa barang tersebut dari pemilik barang.
5. Bank syariah membayar sewa di muka secara penuh.
6. Barang diserahterimakan dari pemilik barang kepada bank syariah.
7. Akad antara bank dan nasabah untuk sewa.
8. Nasabah membayar sewa di belakang secara angsuran.
9. Barang diserahterimakan dari bank syariah kepada nasabah.
10. Pada akhir periode, barang diserahterimakan kembali dari nasabah kepada bank syariah, yang selanjutnya akan diserahterimakan ke pemilik barang.

Aplikasi di beberapa bank syariah, komitmen untuk membeli barang pada akhir periode yang dituangkan dalam wa’ad cenderung bersifat keharusan atau wajib bagi nasabah.

Contoh aplikasi[17]: Bapak Ali hendak menyewa sebuah ruko selama satu tahun mulai dari tanggal 3 Agustus 2002 sampai 1 Agustus 2003 dan bermaksud membelinya di akhir masa sewa. Pemilik ruko menginginkan pembayaran sewa secara tunai di muka sebesar 2 miliar (tanggal 1 Agustus) dan 2 miliar akhir masa sewa (1 Agustus 2003) untuk membeli ruko tersebut. Dengan pola pembayaran seperti di atas, kemampuan keuangan Bapak Ali tidak memungkinkan. Bapak Ali hanya dapat membayar sewa secara cicilan Rp 300 juta,- per bulan dan membeli ruko di akhir masa sewa. Oleh karena itu Bapak Ali meminta pembiayaan dari Bank Syariah sebesar 2 miliar di awal masa sewa (1 Agustus 2002) dan 2 miliar di akhir masa sewa (1 Agustus 2003). Bank Syariah menginginkan presentase keuntungan sebesar 20% per tahun dari pembiayaan yang diberikan.

Kebutuhan nasabah                             : nasabah ingin menyewa ruko selama satu tahun dan kemudian memilikinya di akhir masa sewa.
Kemampuan keuangan nasabah          : Bapak Ali hanya mampu membayar sewa secara cicilan Rp 300 juta,- per bulan dan membeli ruko di akhir masa sewa.
Syarat pembayaran                              : Pembayaran dilakukan secara tunai sebesar 2 miliar di awal masa sewa (1 Agustus 2002) dan 2 miliar di akhir masa sewa (1 Agustus 2003).

Berikut analisis bank:
Harga barang:
Harga sewa satu tahun tunai di muka              : Rp 2.000.000.000,-
Harga ruko (di akhir masa sewa                      : Rp 2.000.000.000,-
Keuntungan bank                                             : Rp    800.000.000,-
Total harga barang                                          : Rp 4.800.000.000,-
Kemampuan membayar nasabah
Pembayaran sewa cicilan Rp 300 juta per bulan     : Rp 3.600.000.000,-
Pembelian ruko di akhir masa sewa                        : Rp 1.200.000.000,-
Total kemampuan membayar                                   : Rp 4.800.000.000,-

Dengan analisis tersebut di atas, maka bentuk pembiayaan yang diberikan oleh bank kepada Bapak Ali adalah IMBT dengan janji untuk menjual barang tersebut di akhir masa sewa.

Akad I: IMBT
Pelaku yang bertindak dalam hal ini ialah Bank sebagai penyewa sekaligus pembeli di akhir masa sewa dan pemilik barang sebagai pemberi sewa. Bentuk transaksinya, Bank menyewa barang kepada pemilik barang dengan pembayaran sewa di muka selama 12 bulan. Dengan kondisi tersebut, Bank mengeluarkan uang (cash out) sebesar 2 miliar sebagai pembayaran seluruh uang sewa di muka selama 12 bulan, bank dapat memanfaatkan barang tersebut selama 12 bulan, dan di akhir masa sewa Bank mengeluarkan uang sebesar 2 miliar untuk membeli barang, sehingga bank sejak saat itu menjadi pemilik barang.

Akad II: IMBT
Pelaku yang bertindak dalam hal ini ialah Bank sebagai pemberi sewa dan nasabah sebagai penyewa. Bentuk transaksinya, Bank menyewakan barang kepada nasabah dengan pembayaran sewa secara bulanan selama 12 periode sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan nasabah. Dengan kondisi tersebut, Bank menyerahkan hak pemanfaatan barang selama 12 bulan kepada nasabah, Bank menerima pembayaran (cash in) sebesar Rp 300 juta setiap bulannya selama 12 periode yang disepakati dari nasabah, dan di akhir masa sewa Bank menerima uang sebesar pembelian barang dari nasabah, sehingga nasabah menjadi pemilik barang.